Featured in Berita Harian. Six conversations on housing and the property trade. Now in Malay and English.

SEBELUM menyertai industri hartanah sebagai ejen, Encik Shiddique Asyraaf Adam Malikh akur beliau pada mulanya tertarik kepada peluang untuk meraih gaji yang besar, lebih-lebih lagi melihat ejen hartanah yang memandu kereta mewah seperti BMW, Jaguar dan Mercedes.

Setelah akhirnya lulus Peperiksaan Jurujual Hartanah (RES) pada percubaan ketiganya tahun lalu, Encik Asyraaf, 29 tahun, memutuskan untuk menceburi bidang tersebut sebagai ejen hartanah sepenuh masa di bawah PropNex pada Januari lalu.

Sebelum ini, beliau meraih gaji sekitar $2,500 sebulan sebagai paralegal. Kini, beliau meraih komisen secara purata sekitar $15,000 hingga $20,000 setiap bulan, dengan sekitar 30 hingga 40 peratus daripadanya diperuntuk untuk kos pemasaran.

Namun, beliau sedar sebagai ejen hartanah, terdapat ketidaktentuan tentang gaji yang akan diraih pada bulan akan datang.

“Kerjanya bukan macam kerja biasa ‘9 to 5’, ambil cuti pun hujung bulan tetap ada gaji.

“Tetapi untuk kerja ini, ada klien atau tidak, saya masih perlu buat kerja pemasaran secara konsisten.

“Kami tidak tahu apa yang berlaku pada hujung bulan atau bulan depan,” ujarnya.

Ada kalanya, beliau mengendali tiga hingga empat transaksi sebulan, kebanyakannya dalam pasaran HDB, tetapi pada bulan tertentu, ada kalanya juga tiada urus niaga.

“Sukar juga nak bertahan dalam industri ini kalau tidak ada minat dan motivasi. Bagi saya, minat mendalam itu ada tetapi kadang kala motivasi pun boleh turun naik.

“Motivasi saya ialah keluarga saya yang membesar,” ujar Encik Asyraaf, yang mempunyai dua anak berusia dua tahun dan hampir setahun. Isterinya juga kini hamil.

Nilai urus niaga tertinggi yang beliau kendalikan sejauh ini ialah $840,000 bagi sebuah unit maisonette eksekutif di Pasir Ris.

Kerja sebagai ejen juga mempunyai waktu yang lebih fleksibel, yang membolehkan beliau untuk menemani isterinya, yang menghidap penyakit jangka panjang, ke hospital.

Namun, ini juga bermakna beliau kerap perlu bekerja lebih masa hingga lewat malam atau pada hujung minggu.

“Kalau kerja saya dahulu, lepas jam 5 petang sahaja kita boleh ‘shutdown’. Tetapi sekarang, petang sampai malam pun kita perlu bekerja untuk berurus dengan klien.

“Memang masanya lebih fleksibel tetapi sebenarnya saya fikir waktu kerja sekarang lebih lama daripada kerja saya sebelum ini,” ujarnya.

Di bawah bimbingan mentornya Encik Heikal Shafrudin, 34 tahun, ejen hartanah di bawah PropNex, Encik Asyraaf juga meluangkan masa untuk membuat video pemasaran sendiri di media sosial.

Encik Asyraaf tertarik dengan cara Encik Heikal mengongsi ilmu tentang hartanah di media sosial, sekali gus menawarkan nilai kepada pengguna.

“Apabila saya bertemu dengan Heikal, beliau juga mengakui beliau baru sahaja menjadi ketua dan pengurus dan tidak boleh janjikan kejayaan semalaman, tetapi beliau hanya mampu kongsi apa yang beliau tahu.

“Apa yang kami tak tahu, kami belajar bersama. Menang dan kalah pun bersama,” ujar Encik Asyraaf.

Pasukan itu, yang diberi nama Herohomes.sg, memberi tumpuan kepada keluarga muda yang mahu berpindah dari flat bina ikut tempahan (BTO) ke kondominium privet atau flat lebih besar.

Pasukan Encik Heikal itu melihat seramai 16 anggota baru menyertainya tahun ini dan terdapat lima lagi ejen berpotensi yang sedang mengambil peperiksaan RES sekarang.

Encik Heikal berkata kerjaya sebagai ejen hartanah merupakan pilihan pertengahan kerjaya yang popular.

“Sedang lebih ramai sedar tentang kestabilan jangka panjang dan pendapatan mantap dalam industri ini, ia menjadi pilihan yang menarik untuk keluarga mereka.

“Ejen yang ada sekarang juga mengongsi aktiviti harian mereka menerusi media sosial dan ini memberi gambaran tentang gaya hidup yang selesa dan fleksibel yang berbeza daripada kerjaya ‘9 to 5’,” ujar Encik Heikal, yang menyertai industri itu setelah selesai menjalani Perkhidmatan Negara 13 tahun lalu.

‘Kesan loteri’, iaitu peluang bagi pemilik rumah meraih keuntungan besar hasil menjual flat mereka, mungkin berkurangan pada masa depan dengan adanya peraturan lebih ketat yang dikenakan ke atas flat Bina Ikut Tempahan (BTO) dalam kategori Plus dan Prime, kata Pengarah Kumpulan Propnex Realty, Encik Heikal Shafrudin.

Berkongsi dalam episod podcast #NoTapis Berita Harian (BH) yang membincangkan tentang isu perumahan awam, Encik Heikal berkata pemilik flat Plus dan Prime yang menjual rumah mereka pada masa depan mungkin “dah tak boleh kaya raya, tetapi boleh kaya saja”.

Dalam Rapat Hari Kebangsaan 2023, Perdana Menteri, Encik Lee Hsien Loong, mengumumkan satu sistem klasifikasi baru bagi flat BTO baru bagi membezakan projek BTO berdasarkan lokasi mereka.

Mulai separuh kedua 2024, flat-flat akan digolongkan dalam tiga kategori Standard, Plus dan Prime, dengan kategori Plus dan Prime mengenakan syarat lebih ketat ke atas pembeli dalam usaha memastikan harga rumah terus dimampui rakyat dan terdapat keadilan dalam sistem perumahan awam.

Antaranya, pemilik flat Plus dan Prime perlu mematuhi Tempoh Penginapan Minimum (MOP) 10 tahun dan membayar semula subsidi yang diberi ke atas harga jualan semula apabila mahu menjual rumah supaya adil kepada pembeli lain yang tidak berjaya membeli flat Plus.

Had pendapatan juga akan dikenakan ke atas pembeli flat Plus dan Prime jualan semula ini, seperti yang dikenakan bagi pembeli kali pertama.

“Siapa yang tidak mahu tinggal depan MRT? Siapa yang tidak mahu tinggal di rumah dengan pasar raya di bawah? Semua orang mahukan lokasi yang popular, tetapi harga rumah sekarang tidak begitu inklusif. Namun, pada masa depan, saya rasa ia akan jadi lebih inklusif (dengan syarat lebih ketat).

“Tetapi tentu sekali, ada pergi, ada balik. Dengan syarat lebih ketat supaya harganya boleh dimampui pembeli, pemilik yang ingin jual flat mereka dah tak syok sangat. Anda sebagai penjual dah tak boleh kaya raya, tetapi boleh kaya saja,” kata Encik Heikal dalam episod podcast itu, yang turut disertai Anggota Parlimen (AP) GRC Bishan-Toa Payoh, Encik Saktiandi Supaat; dan pereka kandungan digital, Cik Hanan Sheikh Helme Al-Johary.

Memberi contoh, Encik Heikal menceritakan tentang seorang kliennya yang tahun lalu menjual flat empat bilik di Ghim Moh – iaitu di lokasi menarik yang dekat dengan stesen MRT, sekolah dan Kawasan Pusat Bandar (CBD) – dan berjaya meraih keuntungan $380,000 secara tunai.

Namun, dengan syarat lebih ketat dikenakan ke atas pemilik flat Plus dan Prime, Encik Heikal berpendapat bahawa pemilik flat BTO sedemikian tidak mungkin meraih keuntungan besar daripada hasil penjualan seperti yang dilihat hari ini.

“Di kawasan Standard sekarang, klien saya dapat raih keuntungan tunai $200,000 atau $250,000. Seperti saya katakan, tak kaya raya, tetapi masih kaya.

“Dengan perubahan dasar, saya rasa flat Plus dan Prime, apabila tiba waktu untuk dijual semula dan dengan adanya syarat seperti had pendapatan, harganya akan lebih terkawal,” kata beliau.

Ditanya apakah ini bermakna jumlah flat jualan semula yang boleh mencecah lebih $1 juta akan berkurangan pada masa depan, Encik Heikal berkata beliau tidak dapat meramalkan masa depan, namun dasar perumahan awam bertujuan memastikan harga flat boleh dimampui segenap lapisan rakyat Singapura.

Menurut Encik Saktiandi, tidak semua flat boleh dijual dengan harga $1 juta atau lebih dan ia bergantung pada ciri-ciri flat tersebut, seperti sama ada ia terletak di tingkat tinggi, mempunyai pemandangan dan dekat dengan lokasi dan kemudahan baik.

“Kita tidak tahu kesan dan permintaan untuk flat jualan semula pada masa akan datang. Tetapi syarat-syarat ini penting untuk mengurangkan permintaan (dan juga harga).

“Kita juga belum lagi bincangkan tentang bekalan flat. HDB akan mengeluarkan bekalan flat yang lebih banyak pada masa akan datang, dan ini mungkin mengurangkan momentum kenaikan harga daripada sudut bekalan,” kata beliau.

Pembeli mungkin memilih flat dalam pasaran jualan semula dan sanggup membayar premium atau lebih untuk mendapatkan flat tersebut.

Ini kerana terdapat kemungkinan mereka enggan menghadapi sekatan Tempoh Penginapan Minimum (MOP) yang panjang yang ditetapkan bagi flat Bina Ikut Tempahan (BTO) Prime dan Plus serta syarat membayar balik sebahagian subsidi kepada pemerintah.

Demikian menurut Anggota Parlimen (AP) GRC Bishan-Toa Payoh, Encik Saktiandi Supaat, dalam episod podcast #NoTapis kali ini yang membincangkan tentang isu perumahan awam.

Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) akan mengubah cara ia mengklasifikasikan projek Bina Ikut Tempahan (BTO), bermula pada separuh kedua 2024.

Perubahan dasar itu bertujuan memastikan dasar HDB terus kekal relevan dalam pembinaan sosial dan ekonomi semasa Singapura.

Dalam Rapat Hari Kebangsaan tahun ini, Perdana Menteri, Encik Lee Hsien Loong, mengumumkan bahawa projek BTO tidak lagi akan diklasifikasikan sebagai estet matang atau belum matang, yang telah wujud sejak awal 1990-an, sebaliknya akan digolongkan sebagai Standard, Plus dan Prime.

Projek Standard ialah flat yang diberikan subsidi, terletak di bawah peraturan penjualan biasa HDB dan dikenakan tempoh MOP selama lima tahun.

Sementara itu, model Plus diberikan lebih banyak subsidi tetapi akan dikenakan syarat jualan semula yang ketat, termasuk MOP selama 10 tahun.

Projek Prime pula menawarkan paling banyak subsidi tetapi dikenakan syarat jualan semula paling ketat, termasuk MOP selama 10 tahun.

Encik Saktiandi berkata meskipun pembeli flat ini menerima lebih banyak subsidi berbanding flat standard, pembeli juga tertakluk kepada syarat yang lebih ketat.

“Saya rasa, dari segi ekonomi, orang sanggup tidak membeli BTO dan sebaliknya memilih membeli flat jualan semula.

“Mereka juga sanggup membayar harga premium untuk menangani isu syarat MOP 10 tahun yang diperkenalkan.

“Faktor MOP ini memainkan peranan penting. Ia mungkin memberi kesan terhadap harga flat jualan semula.

“Sebagai contoh, mereka yang tidak ingin tunggu hingga 10 tahun sebelum dapat menjual rumah mereka mungkin beralih dan memilih rumah flat di pasaran jualan semula pada masa akan datang,” kata beliau.

Meskipun begitu, Encik Saktiandi, yang juga Ketua Kajian Forex Pasaran Global Maybank Group, menerangkan bahawa syarat itu perlu ada bagi memastikan ia dapat memberi kesaksamaan dan keadilan kepada generasi akan datang.

Beliau menambah, syarat-syarat ini diperlukan bagi memastikan flat pada masa hadapan kekal dimampui dan harganya tidak “melambung tinggi”.

“Yang penting saya rasa adalah dari segi kemampuan. Kita mahu keluarga muda di sini rasa mereka mampu membeli flat pada masa akan datang.

“Harga flat itu tidak akan melonjak, baik BTO mahupun flat jualan semula,” ujar beliau.

Seperti ramai pasangan muda lain, memiliki mahligai sendiri adalah satu detik penting bagi Cik Hanan Sheikh Helme Al-Johary dan suaminya, Encik Adzfar Alami.

Pasangan itu membuat perancangan awal untuk mendapatkan flat Bina Ikut Tempahan (BTO) sebelum mendirikan rumah tangga.

Namun, Cik Hanan, 31 tahun, akur ia bukanlah semudah seperti yang beliau jangka.

“Pada ketika itu, saya baru berusia 21 tahun dan masih menuntut di universiti, sementara suami saya pula baru mula bekerja.

“Ia merupakan tempoh yang begitu sibuk bagi kami kerana kami ingin mendapatkan rumah dengan segera sebelum kami berkahwin.

“Saya tidak pasti cara memilih flat BTO dan saya juga tidak mengambil kira banyak perkara seperti akses kepada kemudahan seperti sekolah dan pengangkutan awam,” kata Cik Hanan ketika berkongsi pengalaman membeli flat BTO dalam podcast #NoTapis Berita Harian (BH).

Episod podcast #NoTapis kali ini, yang turut disertai Anggota Parlimen (AP) GRC Bishan-Toa Payoh, Encik Saktiandi Supaat; dan Pengarah Kumpulan Propnex Realty, Encik Heikal Shafrudin, membincangkan tentang isu perumahan awam, termasuk sistem klasifikasi baru BTO seperti yang diumumkan Perdana Menteri, Encik Lee Hsien Loong, dalam Rapat Hari Kebangsaan 2023 pada 20 Ogos lalu.

Cik Hanan turut berkongsi bahawa beliau dan suami mendapatkan pandangan serta nasihat kededua ibu bapa mereka sebelum memilih flat BTO sekitar 10 tahun lalu.

Pada masa yang sama, mereka juga membuat kajian menerusi maklumat yang diperoleh menerusi Internet dan media sosial.

Pereka kandungan digital dan pelakon setempat itu berkata faktor utama yang dipertimbangkan apabila memilih flat adalah dari segi kewangan – adakah harga flat BTO itu mampu mereka miliki ketika itu.

Sehubungan itu, mereka juga mengambil kira faktor lain seperti lokasi dan juga subsidi serta Tempoh Penginapan Minimum (MOP) yang ditetapkan, iaitu selama lima tahun.

Menurut Cik Hanan, beliau memilih membeli rumah di kawasan Bidadari, yang sedang membangun ketika itu, kerana harganya yang mampu dimiliki.

Meskipun pelancaran BTO di Bidadari mendapat sambutan hangat, beliau dan suaminya berjaya memperolehi flat empat bilik dengan harga sekitar $500,000.

“Tahap kehidupan kami ketika itu sangat berbeza. Kami perlu mempertimbangkan banyak faktor, antaranya lokasi bagi diri saya.

“Ibu bapa saya menetap di Toa Payoh dan saya berjaya mendapatkan flat BTO dekat mereka, di kawasan perumahan baru Bidadari.

“Oleh kerana jarak yang dekat dengan ibu bapa saya, kami juga menerima Geran Perumahan Berhampiran (PHG).

“Walaupun terpaksa menunggu sekitar lima tahun sebelum flat itu siap dibina, ia merupakan peluang untuk saya dan suami memulakan simpanan bagi rumah kami itu,” singkap Cik Hanan.

Sebagai pembeli, beliau berpendapat bahawa syarat tempoh MOP yang ditetapkan bagi flatnya amat memadai, memandangkan mereka hanya tinggal berdua buat masa ini.

“Saya rasa tempoh lima tahun itu penting dan ia cukup untuk pastikan saya dan suami mampu mencapai kestabilan dahulu,” jelasnya.

Namun, Cik Hanan berkata sekiranya beliau perlu memilih flat berdasarkan sistem klasifikasi baru BTO, beliau dan suami mungkin perlu membuat pilihan dan keputusan berbeza.

Ini kerana syarat MOP yang lebih lama, iaitu 10 tahun, serta subsidi yang harus dipulangkan kepada pemerintah bagi flat Prime and Plus, memainkan peranan besar.

Selain Prime dan Plus, rangka baru projek flat awam BTO yang akan bermula 2024, turut memperkenalkan model Standard, dengan tempoh MOP lima tahun.

Klasifikasi itu berdasarkan lokasi dengan syarat tertentu berhubung tempoh penginapan minimum, penjualan semula dan nilai subsidi.

Mengongsi pandangannya, Cik Hanan berkata: “Banyak perkara yang boleh berlaku dalam tempoh 10 tahun itu, seperti mungkin diberi rezeki mendapat anak.

“Kalau ada anak, kami mungkin perlukan rumah lebih besar dan luas. Jadi, jika kami perlu tunggu 10 tahun sebelum dapat menjual rumah, ia boleh merumitkan keadaan.

“Pada pendapat saya, ia satu komitmen yang sangat panjang dan saya tidak boleh bayangkan perlu tunggu begitu lama.

“Jadi, jika saya perlu memilih antara tiga kategori ini, mungkin saya lebih selesa memilih flat BTO Standard.

“Bagi saya, flat BTO Standard sesuai bagi pasangan yang akan atau baru mendirikan rumah tangga dan mereka dapat membuat penyesuaian yang diperlukan.”

Ketika Encik Daniel Ridzwan Abdul Samad sekeluarga membuat keputusan menjual rumah mereka sekitar September 2023, mereka sangkakan proses mendapatkan pembeli akan mengambil masa kurang dari tiga bulan.

Namun kenyataannya adalah ia sebenarnya mengambil masa yang lebih lama.

Mereka hanya berjaya menjual flat Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) lima bilik mereka di Boon Lay pada Januari 2024 – lima bulan selepas menyenaraikannya untuk dijual.

“Pada mulanya kami tidak menyedari bahawa harga yang kami letak terlalu tinggi. Ia sebenarnya berdasarkan nilai pasaran di sekitar kawasan kejiranan kami.

“Namun, apabila hampir dua bulan tanpa sebarang pertanyaan atau permintaan untuk melihat rumah kami, kami terpaksa mengambil keputusan mengurangkan harga asal yang kami letak bagi rumah kami ini,” kongsi Encik Daniel, 40 tahun.

Bapa tiga anak berusia antara empat dengan sembilan tahun itu berkata mereka terpaksa mengurangkan harga rumah yang telah didiami sejak 10 tahun lalu, kepada sekitar $50,000.

Ia merupakan keputusan yang mereka ambil selepas berunding dengan ejen hartanah mereka.

“Kami sebenarnya tidak tergesa-gesa untuk menjual, tetapi kami hanya berharap boleh mendapatkan harga yang baik untuk rumah ini kerana kami berasa ia terletak di lokasi yang baik dengan beberapa kemudahan di sekelilingnya.

“Kami terpaksa memantau pasaran rumah flat jualan semula dan ejen kami menasihatkan bahawa adalah lebih baik jika kami cuba mengurangkan harga yang telah kami tetapkan,” tambah beliau.

Beberapa ejen hartanah yang dihubungi Berita Harian (BH) berkata mereka menjangkakan penjualan flat jualan semula HDB akan mendapat sambutan yang mendatar bagi 2024.

Ini berlaku disebabkan pasaran bagi flat jualan semula kembali stabil dan dijangka beralih kepada pasaran pembeli, tambah mereka.

Pengarah Daerah Bersekutu PropNex Realty (Herohomes), Encik Heikal Shafrudin, memberitahu akhbar ini bahawa sejak harga flat jualan semula meningkat lebih 35 peratus sejak 2020, “ramai pemilik rumah akan terdorong memanfaatkan nilai hartanah mereka yang melonjak dan menaik taraf kepada rumah yang lebih besar”.

Bagaimanapun, beliau berkata ramai ejen hartanah menjangkakan akan terdapat lebih ramai pembeli rumah kali pertama yang akan tertarik untuk mendapatkan flat Bina Ikut Tempahan (BTO) setelah HDB memperkenalkan beberapa daya usaha untuk mengurangkan masa menunggu BTO kepada sekitar tiga tahun.

“Dengan lebih banyak flat BTO dijual tahun ini (2024) dan kurangnya pembeli flat jualan semula, terdapat kemungkinan bahawa kita akan lihat tiada banyak kenaikan bagi flat jualan semula ini,” kata Encik Heikal.

Berkongsi pandangan, seorang ejen hartanah yang dihubungi, Pengarah Divisyen, ERA Explorer Focus Group, Ustaz Mohammad Shahid Noor’ain, berkata:

“Secara peribadi saya rasa pasaran perlahan-lahan beralih kepada pasaran pembeli berikutan bekalan BTO dan masa pembinaan kembali seperti biasa, sekitar dua hingga tiga tahun.

“Ini berbanding semasa pandemik Covid-19 di mana beberapa pembangunan flat BTO diunjurkan siap sekitar enam hingga tujuh tahun.

“Ini bergantung pada ‘supply and demand’ (penawaran dan permintaan). Semasa pandemik, permintaan bagi rumah jualan semula adalah sangat tinggi terutamanya disebabkan masa yang panjang untuk BTO disiapkan dan banyak pembinaan terpaksa dihentikan bagi projek-projek ini, menyebabkan ramai pembeli mengambil keputusan membeli unit jualan semula sahaja.”

Sebelum ini dilaporkan bahawa lebih sedikit pembeli membayar wang tunai melebihi taksiran (COV) bagi flat jualan semula HDB pada 2023.

Encik Heikal menjangkakan trend itu akan berterusan pada 2024.

Beliau menambah bahawa pembeli telah menjadi lebih sensitif terhadap harga dan menunjukkan sikap yang tidak begitu tergesa-gesa untuk membeli flat jualan semula, mungkin disebabkan oleh peningkatan ketara dalam bekalan perumahan BTO yang lebih murah dan masa menunggu yang lebih singkat.

“Mereka yang ingin menjual rumah mereka perlu menyesuaikan jangkaan mereka sejajar dengan sentimen pasaran semasa, terutamanya mereka yang berminat untuk menguji pasaran untuk harga yang lebih tinggi.

“Mereka mungkin mendapati ia lebih mencabar untuk mengawal COV yang tinggi, yang boleh membawa kepada masa jualan yang lebih lama atau keperluan untuk menyesuaikan diri dengan harga yang lebih realistik untuk menarik pembeli,” kata Encik Heikal.

Berkongsi nasihat kepada mereka yang ingin menjual flat HDB mereka pada 2024, Ustaz Mohammad Shahid berkata adalah menjadi satu amalan yang baik bagi pemilik rumah membuat pemeriksaan terhadap status semasa hartanah mereka.

“Jadi daripada pemeriksaan ini, mereka akan tahu sama ada ia masa yang sesuai untuk menjual rumah mereka atau tidak kerana saya percaya dengan pengetahuan ini, mereka boleh membuat keputusan yang tepat.

“Adalah penting untuk mendapat maklumat yang betul agar kita dapat merancang dengan lebih baik dan membuat keputusan yang termaklum,” ujarnya.

Khidmat Penyenaraian Flat Jualan Semula Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) adalah satu ciri baru yang bukan sahaja dapat mempertingkatkan lagi pasaran jualan semula di sini, malah menyediakan wadah sehenti yang telus dan boleh dipercayai.

Perkhidmatan sehenti yang diperkenalkan baru-baru ini – ditawarkan secara percuma buat masa ini – membolehkan pembeli membandingkan harga flat baru dan jualan semula serta menggunakan ciri lain yang terdapat dalam platform itu.

Antara ciri tersebut termasuk khidmat penyenaraian pinjaman dan kalkulator kewangan.

Beberapa pemerhati industri dan penganalisis yang dihubungi Berita Harian (BH) percaya bahawa perkhidmatan baru itu dapat membantu mencegah perbuatan memanipulasi harga serta menggalak kestabilan pasaran.

Platform tersebut juga mempunyai ciri yang akan memaklumkan penjual jika harga tersenarai mereka adalah 10 peratus lebih tinggi daripada harga urus niaga tertinggi bagi unit serupa di lokasi berdekatan sepanjang enam bulan yang lalu.

Pada masa yang sama, mereka juga dimaklumkan sekiranya harga yang diminta itu terlalu rendah.

Pengumuman khidmat baru ini dibuat susulan laporan mengenai dua iklan flat HDB yang mencecah $2 juta setiap satu dan sedang disiasat pihak berkuasa.

Satu iklan adalah bagi dua flat lima bilik yang terletak bersebelahan di Sengkang yang dipasarkan sebagai ‘flat jumbo’, manakala satu lagi ialah flat lima bilik di Toa Payoh dengan “harga permintaan tidak realistik”.

Iklan di wadah PropertyGuru bagi ‘flat jumbo’ seluas 2,400 kaki persegi di Blok 314C Anchorvale Link yang mempunyai enam bilik tidur dan empat bilik mandi itu disifatkan sebagai “mengelirukan” kerana tidak ada flat sedemikian di blok tersebut, menurut pihak berkuasa.

Ia juga bukanlah sebuah ‘flat jumbo’, tetapi sebenarnya dua flat lima bilik yang terletak bersebelahan, dan ia tidak boleh ditukar menjadi satu unit atau dijual sebagai satu unit.

Pengarah, Institut Kajian Hartanah dan Bandar dari Universiti Nasional Singapura (NUS), Profesor Wenlan Qian, berkata “taktik pemasaran yang mengelirukan” seperti penyenaraian palsu dan harga yang melambung boleh merosakkan kepercayaan pengguna dan memesongkan pasaran.

Taktik serupa itu pada mulanya mungkin menarik perhatian, namun ia boleh menyebabkan kehilangan kredibiliti dan pasaran yang diputarbalikkan, lantas lebih menyukarkan perniagaan yang jujur berkembang maju.

“Khidmat Penyenaraian Flat Jualan Semula baru ini mampu mewujudkan persekitaran transaksi yang lebih baik dan menetapkan penanda aras baru untuk pemain pasaran lain berusaha ke arah itu,” terang Profesor Qian.

Di portal HDB itu, para penjual dibenarkan memuat naik satu iklan.

Ini tidak seperti platform dalam talian lain yang mungkin memaparkan berbilang penyenaraian bagi unit yang sama yang dipasarkan oleh ejen yang berbeza atau dengan harga yang berbeza, kata ketua penyelidik dan ahli strategi di firma hartanah, OrangeTee Group, Cik Christine Sun.

“Ini boleh menimbulkan persepsi palsu bahawa kawasan itu mendapat permintaan tinggi dan banyak unit dijual di lokasi yang sama, membawa kepada harga yang melambung jika pembeli percaya mereka telah memilih unit harga paling rendah antara beberapa penyenaraian,” katanya.

Buat masa kini, hanya ejen hartanah dibolehkan menyenaraikan rumah jualan semula di beberapa portal hartanah tertentu, seperti PropertyGuru dan 99.co, yang melibatkan bayaran.

Pemantauan teliti dan mengenal pasti harga yang tidak realistik boleh membantu memastikan harga yang diminta sejajar dengan arah aliran dan penilaian harga tempatan, sekali gus mengurangkan lonjakan harga mendadak di kawasan tertentu, tambah Cik Sun.

Untuk menggunakan platform tersebut, penjual perlu mengesahkan niat mahu menjual rumah mereka.

Pembeli pula perlu memperoleh surat Kelayakan Flat HDB (HFE) – yang menunjukkan kelayakan mereka membeli sebuah flat, menerima geran serta cara membiayainya – sebelum dapat mengatur sesi meninjau rumah dengan penjual.

Ini memastikan bahawa platform itu dapat menyaring pembeli dan penjual yang tidak mempunyai niat sebenar untuk berurus niaga, menyediakan perkhidmatan yang lebih cekap dan boleh dipercayai untuk semua pihak yang terlibat.

Pihak berkuasa juga akan dapat bertindak balas dengan lebih cepat terhadap sebarang penyenaraian yang meragukan.

Memberi respons kepada pertanyaan media, HDB berkata ia “memiliki hak menurunkan iklan yang mempunyai harga yang tidak realistik atau mengandungi maklumat yang mengelirukan” daripada portal itu dan mendapatkan penjelasan daripada penjual atau ejen hartanah terbabit.

Pengarah Kumpulan Bersekutu, Propnex, Cik Sufy Beetsma, berkata walaupun khidmat Penyenaraian Flat Jualan Semula itu menawarkan faedah seperti ketelusan, kecekapan dan kebolehcapaian data yang dipertingkatkan, ia juga mempunyai cabaran dan hadnya tersendiri.

Peningkatan ketelusan bermakna penjual mungkin perlu menetapkan harga hartanah mereka dengan lebih kompetitif, mengurangkan margin keuntungan mereka, tambahnya.

Dalam pada itu, Cik Sufy merasakan bahawa jika terlalu ramai penjual menyenaraikan flat mereka secara serentak, pasaran boleh menjadi padat, menjadikannya lebih sukar dan lebih lama untuk mereka menerima tawaran membeli.

“Memandangkan ia adalah portal penyenaraian percuma, penjual tidak boleh meletakkan harga yang terlalu tinggi atau ‘boost’ penyenaraian mereka untuk meningkatkan penglibatan.

“Akibatnya, flat mereka mungkin tenggelam dalam kalangan penyenaraian lain sekali gus melambatkan keseluruhan proses penjualan.

“Ini boleh menjadi satu cabaran bagi mereka yang perlu menjual flat mereka dengan segera atau mereka yang mempunyai garis masa yang ketat,” katanya.

Dengan membolehkan pemilik rumah menyenaraikan hartanah mereka secara langsung di laman HDB, sesetengah pihak percaya ia akan membantu mengurangkan pergantungan kepada ejen hartanah dan yuran komisen yang berkaitan.

Bagaimanapun, ejen hartanah yang dihubungi akhbar ini berpendapat bahawa peranan mereka kekal penting dalam pasaran jualan semula HDB.

Bahkan, ia juga akan berubah daripada hanya menjadi orang tengah bagi urusan jual beli kepada ejen yang memberikan nasihat yang lebih mendalam dan terperinci.

Pengarah Daerah Bersekutu PropNex Realty (Herohomes), Encik Heikal Shafrudin, berkata:

“Ejen hartanah kini perlu meningkatkan perkhidmatan mereka, memberi tumpuan kepada aspek seperti perancangan persaraan melalui pelaburan hartanah dan mendidik pelanggan tentang potensi kesan kewangan bagi hartanah tertentu.

“Peralihan ini akan menuntut tahap kepakaran yang lebih tinggi dan boleh membawa kepada industri yang lebih profesional dan tertumpu kepada pelanggan.”